Program Mieszkanie Plus, który zgodnie z medialnymi doniesieniami zakładać ma budowę tanich mieszkań na gruntach państwowych oraz wprowadzenie systemu kas oszczędnościowo-budowlanych, może być początkiem polityki mieszkaniowej z prawdziwego zdarzenia, której nie stworzyliśmy od 1989 roku. Czy to się uda zależy w dużym stopniu od rozłożenia akcentów na poszczególne instrumenty tej polityki oraz ich dopasowania do potrzeb i możliwości nabywców.
Program Mieszkanie Plus
Od wielu lat widać wyraźnie, że – jeśli uznamy, że państwo ma w ogóle wspierać mieszkalnictwo – to powinno stworzyć instrumenty właśnie dla tej grupy. Tymczasem dotychczasowe programy wsparcia – takie jak Rodzina na Swoim (dopłata do odsetek od kredytu), Mieszkanie dla Młodych (dopłata do wkładu własnego) czy Fundusz Mieszkań na Wynajem (oferujący mieszkania po rynkowych stawkach najmu) – skierowane były do ludzi, których i tak stać na zakup/najem mieszkania. Przy okazji działały na korzyść deweloperów i banków.
Planowany program rządowy ma składać się, przynajmniej na początek, z dwóch elementów. Po pierwsze, państwo będzie – przypuszczalnie za pośrednictwem podmiotów specjalistycznych – budować mieszkania na gruntach przekazywanych przez spółki Skarbu Państwa i samorządy. Taka budowa ma kosztować od 3 do maksymalnie 5 tys. zł za mkw. Mieszkania te staną się następnie przedmiotem najmu po niskich stawkach (ok. 20 zł za mkw.). Płacąc czynsz przez odpowiednio długi okres (25-30 lat) najemca otrzyma własność mieszkania. Program ma być ograniczony kryterium dochodowym.
Rozwój najmu, czy wsparcie własności?
Warto podkreślić, że taki instrument nie jest właściwie – co pierwotnie zapowiadano – działaniem rozwijającym rynek najmu. Jest raczej nową drogą dochodzenia do własności, przeznaczoną dla tych, których nie stać na kredyt hipoteczny. To dobra informacja, gdyż inwestowanie w budowę państwowych czynszówek nie jest, wbrew temu co głoszą liczne środowiska, remedium na niedoskonałości polskiego mieszkalnictwa. Po pierwsze dlatego, że istnieją liczne zasoby mieszkaniowe (np. budownictwo wielkopłytowe) lepiej nadające się do krótkoterminowego najmu. Przy odpowiednim wsparciu państwa mogłyby być one w tym celu wykorzystane dużo lepiej, niż do tej pory, a z przyczyn demograficznych i tak będą w kolejnych latach zasilać pulę mieszkań na wynajem. Nawiasem mówiąc, w praktyce rynek najmu jest w Polsce znacznie większy, niż oficjalne 4% procent zasobu. Istnieje bowiem cały obszar niezgłaszanego (i nieopodatkowanego) najmu, co też warto byłoby uregulować (np. przez zachęcanie do wynajmowania ulgami podatkowymi albo wprowadzenie podatku ad valorem).
Własność to wartość
Po drugie, duży odsetek mieszkań własnościowych traktować należy raczej jako przewagę Polski wobec państw takich jak Niemcy czy Dania, gdzie ponad połowę stanowią mieszkania na wynajem. Zamiast dążyć do kopiowania tamtejszych wzorów powinniśmy raczej wspierać Polaków w utrzymaniu i powiększaniu zasobów mieszkań własnościowych, nieobciążonych (lub mniej obciążonych) kredytem. Szeroka własność mieszkaniowa jest dla obywateli gwarancją większej stabilności życiowej – bez silnego uzależnienia od pracy (żeby spłacać kredyt lub płacić czynsz najmu) – samodzielności i wolności. Państwo zaś zabezpiecza ona przed kryzysami finansowymi związanymi z rynkiem nieruchomości. W tym kontekście należy analizować drugi rządowy pomysł, tj. kasy oszczędnościowo-budowlane, o których potrzebie pisaliśmy szerzej w niedawnym komentarzu.
Oba proponowane instrumenty uznać można za pożądane, ale trzeba zastanowić się nad ich skalą i związanymi z nią wydatkami budżetowymi. Kasy oszczędnościowo-budowlane są systemem tańszym, po kilku latach właściwie samofinansującym się (oszczędności finansują pożyczki). Zachęcają też do indywidualnego gromadzenia oszczędności. Dlatego ich zasięg powinien być możliwie jak najszerszy, a ich osadzenie w gospodarce wielopłaszczyznowe (np. skorelowanie z instrumentami wspierającymi rynek najmu czy powiązanie z systemem emerytalnym). Z kolei program budowania tanich mieszkań wymaga dużych nakładów budżetowych nawet jeśli grunty spółek państwowych będą przekazywane za darmo (czy wnoszone aportem), a środki własne zostaną zwielokrotnione kredytowaniem pozabudżetowym. Zapowiedzi programu wspominają o inwestycjach rzędu 50 mld, co miałoby dać ok. 300 tys. mieszkań (mniej więcej trzyletnia podaż krajowa). Warto zastanowić się, czy budując aż tyle nie wychodzimy przed szereg i nie pomagamy osobom, które mogłyby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w ramach innych, tańszych instrumentów wsparcia, np. w kasach mieszkaniowych.
To dopiero początek?
Powodzenie skomplikowanego programu budowy mieszkań przez państwo będzie zależeć także od odpowiedniego zaplanowania wszystkich szczegółów. Czy inwestycje będą prowadzone przez podmioty do tego przygotowane? Czy pilnowanie strony budowlanej i finansowej (w tym weryfikacja kryteriów dochodowych) nie spowoduje nadmiernego rozrostu kadry urzędniczej? Na jakich warunkach spółki Skarbu Państwa i samorządy mają przekazywać grunty pod budowę mieszkań? Te i inne pytania wymagają gruntownego przemyślenia przed uruchomieniem programu.
Mieszkania na gruntach państwowych oraz kasy oszczędnościowo-budowlane to dobrze pomyślane instrumenty wspierające własność i budowanie indywidualnych oszczędności krajowych (jako przeciwwagi dla wielkiego kapitału). Warto przypilnować, by sposób ich wprowadzenia uwzględniał dobro wspólne (dbałość o budżet, profesjonalizm wykonania, współpraca z prywatnymi podmiotami krajowymi), a skala była dopasowana do potrzeb rynku mieszkaniowego. Należy pamiętać też, że za tymi instrumentami powinny pójść kolejne: w tym wsparcie dla rynku najmu (np. za pomocą narzędzi podatkowych, zmiany prawa lokatorskiego czy przez połączenie oszczędzania w kasach mieszkaniowych z najmem tymczasowym) oraz poprawa i rozwój formuły budownictwa spółdzielczego i TBS-owego. Bez szeregu instrumentów, odpowiadających na spektrum różnych potrzeb obywateli, trudno mówić o dobrej polityce mieszkaniowej.
Pełna wersja artykułu znajduje się TUTAJ
Źródło: Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego
